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精裝修市場(chǎng)方面，受新房銷售低迷影響，上半年精裝修新房推出37.58萬(wàn)套，同比下降45.1%。 精裝修項(xiàng)目滲透率為37.7%，比去年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。 華東、華南地區(qū)仍是市場(chǎng)主力，西南地區(qū)正在快速崛起。 低線城市機(jī)會(huì)持續(xù)萎縮，高耗能城市市場(chǎng)份額持續(xù)增加。 低端房地產(chǎn)企業(yè)正逐漸成為市場(chǎng)的主力軍。 在“保障房交付”政策推動(dòng)下，2023年將成為市場(chǎng)住房交付的好年頭。
政策
房地產(chǎn)政策：上半年無(wú)所作為，年中政策拐點(diǎn)來(lái)臨，下半年預(yù)期增加。
2023年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策較去年繼續(xù)寬松。 雖然引進(jìn)數(shù)量較去年有所下降，但調(diào)控政策力度不斷加大。 從重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”到“住房消費(fèi)仍然是促進(jìn)和穩(wěn)定消費(fèi)的重要手段”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓艙石、穩(wěn)定器作用不斷增強(qiáng)。被強(qiáng)調(diào)了。 在“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的總基調(diào)下，“托付不落實(shí)”仍是政策主旋律。 上半年政策多是對(duì)現(xiàn)有政策的優(yōu)化調(diào)整，或者是規(guī)范市場(chǎng)秩序，沒(méi)有很強(qiáng)的刺激政策，市場(chǎng)反應(yīng)并不如預(yù)期。
圖：2022年至今各月樓市政策發(fā)布數(shù)量
年中中央政治局會(huì)議提出新的論述：“要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。” 這釋放了樓市大調(diào)整的信號(hào)，從供給不足轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性供給。 過(guò)剩，房地產(chǎn)優(yōu)化政策已經(jīng)到了拐點(diǎn)。
展望下半年，鑒于目前普通二線、三線、四線城市政策已經(jīng)非常寬松，預(yù)計(jì)未來(lái)重點(diǎn)政策將集中在核心一線——和二線城市。 中共中央政治局會(huì)議以來(lái)，四個(gè)一線城市相繼表示將結(jié)合本市實(shí)際，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。 未來(lái)一線城市積極謀劃的政策“大動(dòng)作”值得期待。 當(dāng)然，一線城市全面放松限制的可能性不大。 更有可能的是非核心領(lǐng)域適度開(kāi)放，部分限制性政策放寬或降低限制門(mén)檻。 “風(fēng)向標(biāo)”的意義也將為市場(chǎng)帶來(lái)巨大的信心提振，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)健康發(fā)展，構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。
精裝修政策：裝配式建筑持續(xù)推進(jìn)，全裝修引導(dǎo)政策逐步出臺(tái)
2021年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委在全國(guó)范圍內(nèi)出臺(tái)相關(guān)政策，大部分地區(qū)提出了“十四五”期間裝配式建筑的發(fā)展目標(biāo)。
2022年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委提出城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案，提高住房質(zhì)量，積極發(fā)展中小型普通住宅、限制超大型住宅的開(kāi)發(fā)。 推動(dòng)精裝修新建住宅交付使用，減少資源消耗和環(huán)境污染。 積極推廣裝配式裝修，推廣集成衛(wèi)浴、廚房等模塊化部件的應(yīng)用技術(shù)，實(shí)現(xiàn)部件可拆卸、可改造、可回收。
此后，各省市也在全裝修、裝配式裝修等方面給出了更加精細(xì)化的指導(dǎo)。
寧德市提出：鼓勵(lì)中心城區(qū)新建商品住房一次性全裝修廈門(mén)精裝房裝修，推廣菜單式全裝修模式。 2023年新建商品住房全裝修比例達(dá)到30%以上； 2025年將達(dá)到50%以上。
南京市提出居住建筑全面裝修、公共建筑公共部分全面裝修。
福州市提出：符合預(yù)售條件的裝配式全裝修交付的商品房項(xiàng)目，允許優(yōu)先申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證。 確定預(yù)售價(jià)格時(shí)，將扣除預(yù)制裝修費(fèi)用（最高可達(dá)3000元/平方米）。 ）。
鼓勵(lì)福州全裝修商品住房、人才租賃住房、公共租賃住房、政府投資公共建筑（包括但不限于教育、醫(yī)療項(xiàng)目）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目申請(qǐng)裝配式裝修試點(diǎn)，支持地鐵站項(xiàng)目申請(qǐng)裝配式裝修試點(diǎn)。
重慶市提出加大集成廚衛(wèi)、裝飾墻板等工業(yè)裝飾件的應(yīng)用，建立以住宅、學(xué)校、醫(yī)院為重點(diǎn)的通用件供應(yīng)體系。
行業(yè)
市場(chǎng)規(guī)模：新房市場(chǎng)銷量大幅下滑，影響新開(kāi)市場(chǎng)復(fù)蘇步伐
回顧上半年新房市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)，一季度，被壓抑的需求釋放導(dǎo)致市場(chǎng)熱情快速回升。 但隨著需求釋放結(jié)束，消費(fèi)者觀望情緒依然濃厚。 加之市場(chǎng)預(yù)期減弱，新房銷售數(shù)據(jù)再次快速下滑。 從數(shù)據(jù)看，上半年商品住宅銷售面積在上年同比下降26.6%的基礎(chǔ)上，同比再次下降2.8%。 可見(jiàn)，新房銷售數(shù)據(jù)的表現(xiàn)確實(shí)不理想。
新房銷售持續(xù)下滑是由多種原因造成的。 首先，消費(fèi)者收入預(yù)期降低導(dǎo)致消費(fèi)意愿下降。 二是房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，新房爛尾，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)新房消費(fèi)信心不足。 三是二手房供應(yīng)增加導(dǎo)致新房市場(chǎng)客戶分流、二手房運(yùn)輸困難阻礙換房等。
新房銷售是房地產(chǎn)領(lǐng)域的重中之重，其逐漸下滑將對(duì)土地回收、開(kāi)盤(pán)、融資、交付等產(chǎn)生較大影響。 其中，新開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)反饋，導(dǎo)致房企更加注重“以銷定產(chǎn)”，新開(kāi)盤(pán)規(guī)模持續(xù)下滑。 從奧維云房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目1663個(gè)，合計(jì)121.19萬(wàn)套，同比下降32.6%。
與兩年前半年新上市市場(chǎng)規(guī)模418.95萬(wàn)臺(tái)相比，今年上半年新上市市場(chǎng)規(guī)模121.19萬(wàn)臺(tái)還不到30%。 市場(chǎng)的下滑超出了大多數(shù)人的預(yù)期，也給很多上下游企業(yè)帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。 隨著快速發(fā)展模式的結(jié)束，未來(lái)房地產(chǎn)新的發(fā)展模式將逐步形成。 新房市場(chǎng)的增量競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)向現(xiàn)有市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。 同時(shí)，保障性住房、租賃住房等市場(chǎng)也將逐漸成為發(fā)力重點(diǎn)。
全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)及同比對(duì)比
精裝修率：毛坯房規(guī)模降幅快速收窄，精裝修滲透率回調(diào)。
上半年，新房銷售對(duì)新開(kāi)盤(pán)影響較大。 精裝和毛坯市場(chǎng)的表現(xiàn)也不同。
據(jù)奧維云房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，上半年新開(kāi)精裝項(xiàng)目627個(gè)，同比下降31.5%，精裝套數(shù)37.58萬(wàn)套，同比同比下降45.1%。 毛坯工程1036個(gè)，同比下降23.2%，毛坯套數(shù)83.6萬(wàn)套，同比下降24.8%。
從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是新開(kāi)盤(pán)數(shù)量還是開(kāi)盤(pán)數(shù)量廈門(mén)精裝房裝修，毛坯房降幅均小于精裝修降幅。 此外，無(wú)論是精裝還是毛坯房，項(xiàng)目數(shù)降幅均小于套數(shù)降幅，表明當(dāng)前市場(chǎng)，受制于房企資金、規(guī)模等因素，單一項(xiàng)目持續(xù)萎縮，大盤(pán)逐漸消失，中小盤(pán)成為市場(chǎng)主流。
從滲透率來(lái)看，按項(xiàng)目數(shù)計(jì)算，上半年精裝修項(xiàng)目滲透率為37.7%，較去年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。 以精裝套數(shù)計(jì)算，上半年精裝套滲透率為31%，較去年下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。 在市場(chǎng)下行的趨勢(shì)下，更多的項(xiàng)目選擇交付毛坯材料，而不是精裝。
全國(guó)新開(kāi)精裝毛坯房項(xiàng)目數(shù)量及精裝戶型滲透率
市場(chǎng)潛力：住宅用地市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)萎縮，新增土地儲(chǔ)備無(wú)法支撐市場(chǎng)大幅反彈。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程來(lái)看，新開(kāi)盤(pán)規(guī)模不僅受制于新房銷售因素，還受制于一級(jí)市場(chǎng)土地交易規(guī)模。
從住宅用地交易規(guī)模來(lái)看，2023年上半年共完成住宅用地交易3995宗，同比下降26.8%。 住宅用地成交量下降導(dǎo)致新開(kāi)市場(chǎng)規(guī)模大幅下降。 從2020年和2021年的數(shù)據(jù)來(lái)看，新開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量約占住宅用地交易數(shù)量的一半。 到2022年，這一比例將僅為32%和42%。 市場(chǎng)低迷導(dǎo)致新開(kāi)張數(shù)量減少。 如果市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，必然會(huì)有更多有潛力的項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。 但總體來(lái)看，住宅用地成交量呈下降趨勢(shì)，新開(kāi)盤(pán)規(guī)模和精裝修規(guī)模難以較快明顯反彈。
2020年-土地收購(gòu)數(shù)量、新推出數(shù)量和單位數(shù)量
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：新建住房市場(chǎng)規(guī)模由高位回落，保障性住房市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。
新的市場(chǎng)供求關(guān)系下，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度逐步建立，新建住房市場(chǎng)占比房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸減少。 經(jīng)濟(jì)適用房、城中村改造、城市更新等將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。
“十四五”期間，國(guó)家計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套。 2021年至2022年，全國(guó)已竣工開(kāi)工334萬(wàn)套，未來(lái)三年仍有536萬(wàn)套保障性租賃住房需要開(kāi)工。 據(jù)奧維云房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，各省市已公布2023年開(kāi)工建設(shè)約200萬(wàn)套保障性租賃住房的計(jì)劃。
此外，年初的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，到2023年，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造和新開(kāi)工建設(shè)，籌集保障性租賃住房、公共租賃住房360萬(wàn)套。 、共有產(chǎn)權(quán)住房等各類經(jīng)濟(jì)適用住房和棚戶區(qū)安置房。 ）。
可見(jiàn)，除新建住房市場(chǎng)外，保障性租賃住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、棚戶區(qū)改造規(guī)模依然巨大，為上下游企業(yè)提供了較大的市場(chǎng)空間。
2023年TOP省市保障性租賃住房計(jì)劃
部分
品類成熟：標(biāo)準(zhǔn)件隨市場(chǎng)波動(dòng)，增值件配置率穩(wěn)步提升。
從零部件來(lái)看，建材零部件、衛(wèi)浴零部件、廚房零部件多為標(biāo)準(zhǔn)品，市場(chǎng)占有率接近100%。 2023年上半年配置率基本保持不變，舒適、智能產(chǎn)品屬于增值部分，配置率持續(xù)提升。
從品類來(lái)看，消毒柜、電加熱產(chǎn)品持續(xù)下滑，逐漸被洗碗機(jī)、壁掛爐、燃?xì)鉄崴鳌⒖諝饽艿犬a(chǎn)品取代。
細(xì)分部分和品類的詳細(xì)分析，請(qǐng)關(guān)注奧維云房產(chǎn)之家后續(xù)解讀。
城市章
區(qū)域結(jié)構(gòu)：華東市場(chǎng)主力地位穩(wěn)定，西南市場(chǎng)快速崛起。
從區(qū)域市場(chǎng)分析，華東市場(chǎng)仍是上半年主力，精裝修項(xiàng)目289個(gè)，規(guī)模15.22萬(wàn)套，市場(chǎng)占有率40.5%，其次是華南市場(chǎng)份額達(dá)24.5%，西南市場(chǎng)份額提升6.5個(gè)百分點(diǎn)；
從增速來(lái)看，各主要地區(qū)均出現(xiàn)不同程度的下滑，其中西南地區(qū)下滑最慢，同比僅下降0.8%，受益于成都、重慶、云南昆明、西雙版納。
2018-精裝修市場(chǎng)區(qū)域結(jié)構(gòu)對(duì)比
城市層面：下線市場(chǎng)機(jī)會(huì)持續(xù)萎縮，精裝修項(xiàng)目集中在一二線高能城市。
從城市層面分析，2023年上半年新一線城市需求最高，規(guī)模為14.79萬(wàn)套，市場(chǎng)份額為39.3%；
從增速來(lái)看，各一線城市均出現(xiàn)下滑，其中四線城市下滑最慢，主要得益于聊城、云南部分四線城市的項(xiàng)目。
總體來(lái)看，三線及以下城市市場(chǎng)份額呈下降趨勢(shì)，精裝修項(xiàng)目主要集中在一、二線高能城市。 尤其是四個(gè)一線城市，繼2022年市場(chǎng)份額翻倍后，2023年上半年市場(chǎng)份額將繼續(xù)超過(guò)20%。
2018-精裝修市場(chǎng)城市層級(jí)結(jié)構(gòu)對(duì)比
城市規(guī)模：精裝修城市規(guī)模集中度持續(xù)提升，一線城市可重點(diǎn)布局
從城市集中度來(lái)看，上半年，精裝修商品住宅市場(chǎng)前30名城市共有30.07萬(wàn)套，總份額為80.0%，較去年提升2個(gè)百分點(diǎn)。 隨著近兩年城市集中度不斷提升，對(duì)于零部件供應(yīng)商來(lái)說(shuō)，聚焦TOP30城市已經(jīng)可以覆蓋絕大多數(shù)精裝修市場(chǎng)。
從具體城市來(lái)看，成都市場(chǎng)異軍突起，以4.26萬(wàn)套占據(jù)市場(chǎng)第一，同比增長(zhǎng)21.1%。 這主要得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇。 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年，成都新房市場(chǎng)同比增長(zhǎng)8.3%，位居全國(guó)18個(gè)增長(zhǎng)城市之首。 新房成交量達(dá)到8.1萬(wàn)套，二手房銷量增至11.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)65%。
此外，深圳、廈門(mén)、上海、太原等地的精裝修規(guī)模也保持正增長(zhǎng)趨勢(shì)，值得特別關(guān)注。
2023年上半年精裝修市場(chǎng)前30名城市規(guī)模及同比排名
精裝修率：精裝修覆蓋城市數(shù)量明顯減少，但高級(jí)別城市精裝修率持續(xù)上升。
2023年上半年，涉及精裝修項(xiàng)目數(shù)量為88個(gè)城市，同比下降22.1%。 從城市精裝普及率結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海、杭州、廣州等16個(gè)城市精裝率超過(guò)80%，比去年增長(zhǎng)11.3個(gè)百分點(diǎn)。 成都、深圳、蘇州、東莞等12個(gè)城市精裝普及率達(dá)60%。 介于 %-80% 之間。
城市精裝修戶滲透率結(jié)構(gòu)性變化
從各一線城市來(lái)看，城市能級(jí)越高，精裝修項(xiàng)目的滲透率越高。 一線城市精裝修項(xiàng)目滲透率達(dá)到80%，而四線城市精裝修項(xiàng)目滲透率僅為10%。 高能耗城市精裝修項(xiàng)目滲透率持續(xù)提升，低能耗城市精裝修項(xiàng)目滲透率持續(xù)下降。 一線城市從2020年的62.1%上升到2023年上半年的79.4%。四線城市從2020年的21.2%下降到2023年上半年的11.3%。
2020-2023年上半年各一線城市精裝修項(xiàng)目滲透率
房地產(chǎn)企業(yè)
房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量：供需轉(zhuǎn)型下，參與精裝修項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量持續(xù)減少。
從房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量來(lái)看，上半年精致住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商僅有359家，同比減少32.3%。 其中，新一二線城市參與的開(kāi)發(fā)商數(shù)量較多，超過(guò)100家，一三四線城市有70多家開(kāi)發(fā)商。
中國(guó)精裝修房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量及分地市級(jí)數(shù)量
市場(chǎng)格局：龍頭房企份額下滑趨勢(shì)無(wú)法掩蓋，下游房企逐漸成為市場(chǎng)主力。
從開(kāi)發(fā)者陣營(yíng)來(lái)看，TOP10數(shù)量最多，占比29.3%，但同比下降明顯。 TOP31-50、TOP51-100開(kāi)發(fā)商份額持續(xù)提升，腰線房企發(fā)力明顯，占比超過(guò)40%。 新增企業(yè)多為地方國(guó)企、城建企業(yè)等，外資房地產(chǎn)企業(yè)份額占比約30%，較去年有一定下降。
中國(guó)房地產(chǎn)精裝修住宅物業(yè)劃分開(kāi)發(fā)商層次及規(guī)模結(jié)構(gòu)
房企變化：國(guó)企無(wú)疑是市場(chǎng)主力，新興房企也值得特別關(guān)注
從具體房企來(lái)看，排名前三的開(kāi)發(fā)商中，保利發(fā)展、萬(wàn)科堅(jiān)守。 與去年相比，華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)進(jìn)入前五名，濱江集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)進(jìn)入前十名。
從規(guī)模增速看，上半年精裝修規(guī)模50強(qiáng)房企中有近半數(shù)保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，分別是深業(yè)集團(tuán)、中石化、興城人居、象嶼集團(tuán)、北京城建、山西建投、廣州增城區(qū)富勤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、深圳地鐵地產(chǎn)、卓越集團(tuán)、美盛地產(chǎn)、武漢城建、紹興上虞鴻雁建設(shè)、偉星地產(chǎn)、云南盈江普宏地產(chǎn)、上海城建、中城信拓、東莞實(shí)業(yè)投資、澤豐業(yè)集團(tuán)、寶億地產(chǎn)、東方希望企業(yè)管理、廈門(mén)巨業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、湛江大眾紡織、中城集團(tuán)。
從龍頭房企拿地情況來(lái)看，房企趨于謹(jǐn)慎。 除建發(fā)、華潤(rùn)、偉星外，十大房企拿地量均出現(xiàn)大幅下滑。 中鐵建、濱江集團(tuán)拿地?cái)?shù)量有所下降。 最多。
精裝修市場(chǎng)頭部房企及住宅交易市場(chǎng)頭部房企變化
交出
住房交付規(guī)模：在“保障房交付”政策推動(dòng)下，2023年將成為市場(chǎng)住房交付大年
隨著近兩年“保交樓”政策的持續(xù)落實(shí)，各市場(chǎng)竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年上半年，商品住宅竣工面積24603.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.5%。
從新開(kāi)市場(chǎng)來(lái)看，不考慮延期等情況，原計(jì)劃2022年交付的住宅項(xiàng)目數(shù)量為8066個(gè)，其中精裝修項(xiàng)目3362個(gè)。 2023年原計(jì)劃交付住宅項(xiàng)目8428個(gè)，同比增長(zhǎng)4.5%。 精裝修項(xiàng)目3469個(gè)，同比增長(zhǎng)3.2%。
2022-2024年住房交付項(xiàng)目數(shù)量
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